中国房地产市场即将迎来拐点？

瑞银中国房地产分析师 John Lam 表示，经过四五年的下行周期，中国房地产市场开始显示出一些相对积极的信号。尽管这些信号主要集中在地方层面而非全国范围内，但与过去相比，整体趋势显得更为乐观。

根据 Wind 提供的数据，截至上周三，中国五大城市现有房屋销量周环比增长超过30%。二手房销售的改善被视为一个重要的复苏指标。瑞银现在预测，中国房价将在2026年初趋于稳定，这一时间点早于此前预期的2026年中期。预计到2026年，二手房交易量将占总交易量的一半。

瑞银分析了四个关键因素——库存低、土地价格溢价上升、二手房销售上升和租金上涨——这些因素预示着房地产市场可能出现拐点。不过，截至2025年2月，租金价格尚未出现显著改善。

自2020年底以来，中国房地产市场经历了下滑。尽管中央和地方政府采取了一系列措施，但市场低迷仍在持续。然而，在去年年底出台更有力的刺激措施后，分析师们开始预测经济可能在今年晚些时候触底。

标普全球评级重申其观点，认为中国房地产市场将在2025年下半年趋于稳定，并预计“二手房销售激增”将成为一手房销售的领先指标。麦格理首席中国经济学家 Larry Hu 也指出了三个支撑今年房价触底的积极信号：政策推动、未售出房屋库存水平降至2011年以来最低，以及抵押贷款利率与租金收益率之间的差距缩小。

除了国内政策的支持外，外资也开始重新关注中国房地产市场。据报道，“外国资本也开始投资房地产市场”，并有两家新加坡开发商/投资基金在2月20日在上海夺得地块。

此外，景顺房地产投资部门与自如成立了合资公司 Izara Holdings，计划在北京冬奥会场馆附近开发一个拥有1500个房间的租赁住宅项目，目标于2027年开业。

尽管存在一些积极信号，数据仍反映出房地产市场的低迷。官方经济数据显示，今年前两个月房地产投资仍下降了近10%，新屋开工率增速从2024年第四季度的-25.5%恶化至1月至2月的-29.6%。野村证券首席中国经济学家陆挺指出：“如果房地产行业没有真正稳定，中国经济就不会真正复苏。”

二手房销售量的增加并不会直接使开发商受益，因为他们的收入主要来自一手房销售。标普全球评级本月将万科列入信用观察名单，并下调了龙湖地产的评级。

尽管中国房地产市场显示出一些接近稳定的迹象，但市场仍面临诸多挑战，包括投资下降、开发商困境和消费者信心不足。瑞银的预测表明，房价可能在2026年初稳定下来，但市场的全面复苏仍需时间和持续的努力。